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Flexibilização da lei de zoneamento é necessária para atrair iniciativa privada

A flexibilização da lei de zoneamento é essencial para a redução do déficit habitacional na cidade de São Paulo, afirma Flávio Amary, secretário de Estado da Habitação de São Paulo. Ao reduzir os entraves para a aprovação de um projeto, desburocratizando o processo, avalia, o governo estará fomentando a oferta de imóveis, inclusive no segmento de habitação de interesse social.

“Essa postura deve atrair o interesse até na iniciativa privada para a produção habitacional”, disse nesta tarde no painel “Os desafios da construção civil e imobiliária frente às mudanças nas leis de zoneamento”, no Summit Imobiliário Brasil 2019, promovido pelo jornal O Estado de São Paulo, em parceria com o Secovi-SP, em São Paulo.

Segundo Amary, ao limitar a ocupação do solo ou dificultar a aprovação de projetos o poder público está incentivando invasões, irregularidades e o crescimento desordenado. A simplificação da lei, acrescenta o secretário, se traduz “em menos problema de mobilidade, mais moradias e menos criminalidade”.

De acordo com Fernando Chucre, secretário municipal de Desenvolvimento Urbano de São Paulo, no momento a discussão da Lei de Zoneamento da cidade conta com três grandes grupos de contribuição, que tem apresentado sugestões de ajustes para desburocratizar o processo de licenciamento. “Essa discussão acontece na secretaria a um ano e meio e sistematizamos as contribuições. Nossa proposta deve ser encaminhada para a Câmara ainda neste semestre”.

Entre outros pontos, ao invés de fazer um corte linear na lei, a sugestão da secretaria é fazer um ajuste no quadro 14 – com ajuda do setor produtivo, levando em conta quais as zonas a legislação está inviabilizando a implantação de novos projetos imobiliários.

Tecnologia parceira – Nesse contexto, a advogada especializada em direito público, urbanístico e ambiental, Daniela Libório acredita que a tecnologia deve ser a grande aliada dos legisladores na busca por uma solução para esse imbróglio que é a aprovação do empreendimento. “A tecnologia dentro das instâncias públicas poderia equacionar essa conta de forma muito mais rápida. Investir nisso poderia trazer soluções rápidas para casos específicos de cada município, reduzindo a insegurança jurídica. A tecnologia seria a boa parceira para desembaraçar esse grande nó jurídico no campo do compliance”, avalia.

Daniela ressalta que as necessidades de cada região vão mudando e a legislação tem de ter essa fluência. “Os ajustes são suscitados permanentemente. Faz parte da legislação urbanística ser revista”.  

Fonte: ibrafi.org.br

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Secovi-SP registra dados positivos do mercado imobiliário de São Paulo em fevereiro

Em fevereiro de 2019, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP referente à cidade de São Paulo apresentou bons resultados em relação às vendas e aos lançamentos, tanto na comparação com janeiro como em relação ao mesmo mês do ano passado. Conforme apurado pelo Departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação, no mês, foram comercializadas 2.176 unidades residenciais novas. O resultado superou em 34,2% as 1.622 unidades comercializadas em janeiro e em 50,3% as vendas de fevereiro de 2018 (1.448 unidades).

No acumulado de 12 meses (período de março de 2018 a fevereiro de 2019), foram vendidas 30.587 unidades – aumento de 20,7% em comparação ao mesmo período de 2018, quando as vendas totalizaram 25.349 unidades.

Lançamentos – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou, em fevereiro, o total de 870 unidades residenciais lançadas, resultado 204,2% superior ao mês de janeiro de 2019 (286 unidades) e 155,1% acima do volume de fevereiro de 2018 (341 unidades).

No acumulado de 12 meses (março de 2018 a fevereiro de 2019), foram lançadas 32.829 unidades residenciais na capital paulista, 4,0% acima do registrado no mesmo período do ano anterior, com 31.571 unidades.

Segundo Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o destaque da pesquisa foi a falta de lançamentos de imóveis econômicos. “Contudo, esse tipo de imóvel continuou a registrar bom desempenho de vendas em fevereiro”, avalia.

Em termos de tipologia, houve equilíbrio na distribuição dos lançamentos entre os imóveis de 1, 2 e 3 dormitórios. Unidades de 2 dormitórios destacaram-se na quantidade vendida, com 1.385 imóveis e participação de 63,6% do total.

Com indicador VSO (Venda Sobre Oferta) de 12 meses de aproximadamente 60%, imóveis de 1 e 2 dormitórios comprovaram o bom desempenho dessas tipologias. Os imóveis de 3 e 4 dormitórios também apresentaram bom comportamento, com VSO de 12 meses em torno de 45%.

Outro fato importante é que o VGV (Valor Global de Vendas) acumulado do ano apresenta crescimento de 17,0%. Esta variação positiva acompanha a alta da quantidade de unidades comercializadas (21,0%), demonstrando consistência entre o aumento das unidades vendidas e dos valores.

Oferta – A capital paulista encerrou o mês de fevereiro de 2019 com a oferta de 19.553 unidades disponíveis para venda. Esta oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (março de 2016 a fevereiro de 2019). A quantidade de imóveis ofertados reduziu 6,8% em relação a janeiro (20.989 unidades) e 0,9% em comparação a fevereiro de 2018 (19.728 unidades).

Conclusão – Apesar dos bons números do mercado imobiliário no início deste ano, nunca é demais ressaltar a preocupação dos empreendedores com a falta de calibragem na Lei de Zoneamento. “Esperamos que os ajustes propostos, e que não impactam os princípios centrais do Plano Diretor Estratégico, sejam aprovados para que se possa viabilizar novos empreendimentos na cidade de São Paulo. Temos de atender a demanda desassistida em razão dos entraves da lei de zoneamento atual”, reforça Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

Na capital paulista, é evidente o esgotamento de terrenos disponíveis para novos empreendimentos, principalmente porque há uma concentração de lançamentos nas áreas dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que ficam ao longo dos sistemas de transporte coletivo, como metrô, trem e corredores de ônibus. De acordo com Kallas, esta limitação tem levado os incorporadores a oferecerem o mesmo tipo de produto. “Além disso, essa falta de oferta pressiona os preços dos apartamentos, que tendem a subir”, enfatiza.

“Em meio à atual conjuntura, com um novo governo e a necessidade de as reformas essenciais saírem, as perspectivas para 2019 permanecem elevadas. Acreditamos em um bom ano para o setor nacionalmente, e os números da Capital, até agora, apontam para essa retomada. Contudo, se a Nova Previdência não for aprovada, seremos profundamente afetados, assim como a macroeconomia”, explica Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP.

Fonte: investimentosenoticias.com.br

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Câmara aprova projeto que prorroga incentivos do Minha Casa, Minha Vida

O plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (10/04) o Projeto de Lei 888/19, que prorroga incentivos tributários para construtoras no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). O projeto é de autoria do deputado Marcelo Ramos (PR-AM).

O projeto muda a Lei 12.024/09, que já garante para obras antigas um percentual único, de 1% da receita mensal obtida, a título de tributos federais pagos por construtoras e incorporadoras de imóveis no âmbito do programa.

Segundo o deputado Marcelo Ramos, a aprovação do projeto garante empregos formais e um ambiente jurídico favorável para as empresas que fizeram seu planejamento tributário.

“Esse incentivo garante empregos para gente mais humilde, pois um pedreiro não pode ser readmitido como operador de telemarketing”, disse Marcelo Ramos.

A matéria segue agora para tramitação no Senado Federal. 

Fonte: ibrafi.org.br

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Venda de materiais de construção sobe 2,9%

As vendas da indústria de materiais de construção cresceram 2,9% em março, em relação ao mesmo período de 2018, interrompendo a trajetória de queda, na comparação anual, observada em janeiro e fevereiro. Segundo dados da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), houve leve variação alta de 0,1% do faturamento deflacionado do setor no primeiro trimestre. A expectativa de crescimento de 2% em 2019 está mantida.

“Tivermos um desempenho negativo em janeiro e fevereiro, mas março foi melhor do que o esperado”, afirma o presidente da Abramat, Rodrigo Navarro. A comercialização de materiais para o varejo continua a puxar o desempenho do setor. A entidade espera que a expansão das vendas para as construtoras ocorra a partir do segundo semestre devido à defasagem entre os lançamentos e o início das obras, e considera a retomada do segmento de infraestrutura em suas projeções.

Navarro ressalta que o desempenho da indústria de materiais é muito relacionado ao da economia. “Ainda há um compasso de espera em relação à aprovação da reforma da Previdência e à apresentação da reforma tributária”, diz o presidente da Abramat.

Amanhã, representantes da entidade vão apresentar propostas de possíveis soluções para destravar o setor a representantes da Secretaria Especial de Produtividade, Emprego e Competitividade (Sepec). As conversas com o governo incluem temas como a plataforma de modelagem de informações da construção (BIM, na sigla em inglês) e indústria 4.0.

Por segmento, as vendas de materiais de base aumentaram 3,9% em março, e as de acabamento tiveram alta de 1,6%. No trimestre, enquanto a comercialização de produtos de base cresceu 1,5%, a de itens de acabamento ficou 1,7% menor do que a de janeiro a março do ano passado. No acumulado de 12 meses encerrados em março, houve expansão de 0,8% das vendas de materiais, com expansão de 1,5% dos itens de base, mas retração de 0,3% dos de acabamento.

No ano passado, as vendas de materiais de construção aumentaram 1%, interrompendo três quedas anuais consecutivas. Navarro diz ter um “otimismo cauteloso” em relação ao desempenho do setor neste ano.

Fonte: ibrafi.org.br

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Número de assentos no Conselho Curador do FGTS é reduzido, e Caixa perde cadeira

A Caixa perdeu o assento que tinha no Conselho Curador do FGTS, responsável por deliberar sobre as diretrizes do uso dos bilionários recursos do fundo, como antecipado por Guilherme Amado no site da Época. Decreto publicado nesta semana reduziu o número de assentos no conselho, de 24 para 12 integrantes. Com a alteração, Caixa e Banco Central perderam seus representantes.

O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, afirmou que a saída do banco do Conselho não altera o papel da instituição na área de habitação e não retira o caráter social da instituição. No entanto, reforçou que isso deve ser feito simultaneamente à busca por lucro. Em entrevista para comentar os resultados de 2018, Guimarães disse que a Caixa vai usar toda a sua rede de varejo para aumentar a venda de produtos de seguros e cartões .

— A mudança no Conselho foi uma determinação do Ministério da Economia. Não vejo isso como sair da posição que o banco tem no financiamento imobiliário. O que posso dizer é que é um banco social. Isso está claro, mas também é um banco que precisa ganhar dinheiro — disse.

O papel tripartite do conselho foi mantido, ou seja, há representantes dos trabalhadores (os assentos foram reduzidos de 6 para 3), dos empregadores (a redução também foi de 6 para 3) e do governo (com seis representantes).

O FGTS é formado por contribuições pagas pelos empregadores e que incidem sobre a folha de salários. Os recursos são administrados pela Caixa e são destinados a serviços aos trabalhadores, como o seguro desemprego e financiamento à habitação e infraestrutura, entre outros. O orçamento do FGTS para esse ano é de R$ 78,6 bilhões.

Segundo Guimarães, é importante diferenciar o papel de prestador de serviço, que seria o da Caixa ao administrar os serviços, do papel de gestor do dinheiro do Fundo, que é o do conselho.

Ao reduzir à metade o número de integrantes no Conselho Curador, o governo retomou a antiga configuração do colegiado, de 1989. Naquela época, o Conselho tinha 11 membros, sendo seis da sociedade civil (representantes de empregadores e trabalhadores) e cinco do Executivo, com voto de Minerva (desempate nas decisões).

O ex-presidente Fernando Henrique elevou o número de assentos para 16 e o ex-presidente Lula, para 24, com objetivo de agradar às centrais sindicais. Mas a principal mudança feita no atual governo é a saída da Caixa Econômica Federal, que é o operador e  principal agente financeiro do FGTS. Agora, o papel do banco ficou restrito ao de assessor do Conselho e do grupo técnico de apoio.

Segundo um conselheiro, a medida preocupa porque a Caixa detém todos os números do FGTS (ativo e passivo). Esses dados agora passarão pelo crivo do Ministério da Economia e não serão mais apresentados diretamente ao colegiado.

Nos governos anteriores, os técnicos do banco já se manifestaram de forma contrária à orientação do governo, como aconteceu no uso dos recursos do Fundo para socorrer as santas casas e hospitais filantrópicos.

Uma parte da mudança foi motivada pela extinção do Ministério do Trabalho e fusão de várias pastas, que foram concentradas no Ministério da Economia. O Conselho tinha integrantes dos Ministérios da  Saúde, dos Transportes, da Indústria e Comércio,  do Planejamento e do  Tesouro Nacional.

Agora, a secretaria executiva do Conselho ficará a cargo da Secretaria Especial de Fazenda. Também terão assentos no grupo representantes das secretariais especiais de Previdência e Trabalho, Produtividade, dos Ministérios de Infraestrutura, Desenvolvimento Regional e da Casa Civil.

Ao todo, são seis representantes do governo e seis da sociedade civil (sendo 3 dos empregados e 3 dos trabalhadores). Do lado dos patrões, ficaram as confederações da Indústria, do Comércio e sistema financeiro. Dos trabalhadores, CUT, Força Sindical e UGT.

Com a mudança na composição do Conselho Curador do FGTS, a configuração do comitê gestor do fundo de investimento do Fundo (FI-FGTS) também vai mudar.

Fonte: ibrafi.org.br

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Financiamento imobiliário com poupança atinge R$ 4,87 bi em fevereiro

Os financiamentos para compra e construção de imóveis, com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), atingiram R$ 4,87 bilhões em fevereiro de 2019, queda de 4,5% em relação ao mês anterior e alta de 37,8% comparativamente a fevereiro de 2018.

Os dados foram divulgados nesta sexta-feira, 29, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

No primeiro bimestre de 2019, foram aplicados R$ 9,96 bilhões, elevação de 34,9% em relação ao mesmo período do ano passado. No acumulado de 12 meses, os empréstimos foram de R$ 59,96 bilhões, uma elevação de 34,8% em relação ao apurado nos 12 meses anteriores.

Unidades – Em termos de quantidade de imóveis, os financiamentos de fevereiro atenderam 19,4 mil unidades, resultado 2,7% inferior ao de janeiro e 48% maior do que em fevereiro do ano passado.

Nos primeiros dois meses de 2019, os recursos viabilizaram a aquisição e a construção de 39,3 mil imóveis, apontando elevação de 36% em relação a igual período de 2018.

Nos últimos 12 meses foram 238,8 mil imóveis, alta de 33,3% em relação aos 12 meses anteriores.

Ranking bancário – O Bradesco liderou o volume de concessão de financiamentos em fevereiro no País, com R$ 1,379 bilhão em desembolsos. Na sequência vieram Caixa Econômica Federal (R$ 1,225 bilhão), Itaú Unibanco (R$ 935 milhões), Santander (R$ 846,8 milhões) e Banco do Brasil (R$ 334,4 milhões).

Já em termos de quantidade de unidades financiadas, a Caixa foi líder do mês, com 5.965 imóveis atendidos. Isso mostra o foco do banco estatal em financiamentos destinados a imóveis de menor valor, voltados, principalmente, para população de média e baixa renda.

Em seguida vieram Bradesco (5.352 unidades), Itaú Unibanco (2.928), Santander (2.508) e Banco do Brasil (1.556).

O crédito para a compra e a construção de imóveis no País deve atingir R$ 126 bilhões em 2019, o que, se confirmado, representará um crescimento de 7,0% em comparação com 2018, de acordo com estimativa divulgada no início desde ano pela Abecip.  

Fonte: ibrafi.org.br

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Preços e aluguéis de imóveis comerciais ficam estáveis em fevereiro, mostra

Os preços de venda e os aluguéis dos imóveis comerciais ficaram praticamente estáveis em fevereiro, conforme pesquisa do Índice FipeZap de Venda e Locação Comercial.

Segundo o índice, o preço médio de venda de imóveis comerciais encerrou o mês de fevereiro de 2019 próximo da estabilidade, com ligeira alta de 0,03%, resultado similar ao observado no preço médio de locação comercial, com ligeira queda de 0,03% no mesmo período.

Os preços não acompanharam, portanto, a inflação do mês medida pelo IPCA do IBGE, que subiu 0,43% no último mês, enquanto o IGP-M, da Fundação Getulio Vargas (FGV), normalmente usado no reajuste dos contratos de locação, registrou alta de 0,88% .

Nos últimos 12 meses, o preço médio de venda de imóveis comerciais acumula queda nominal, de -3,47%, enquanto os aluguéis recuaram no período -2,06%. A inflação no período acumulou alta de 3,89%, segundo o IPCA, e de 7,60%, de acordo com o IGP-M.

Nos últimos 12 meses preço média de venda de imóveis recuaram – Em fevereiro, entre as cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, Brasília foi a que apresentou a maior elevação de preço de venda (+0,91%), enquanto Salvador liderou a alta na locação (+0,74%). Já em 12 meses, Campinas foi a única a apresentar alta no preço nominal de venda de imóveis comerciais (+0,68%), enquanto, no caso das salas comerciais destinados à locação, os preços apresentaram alta nominal em 4 cidades: Curitiba (5,51%), Salvador (+5,34%), Porto Alegre (+0,72%) e Brasília (+0,11%).

O preço médio de locação comercial em fevereiro nas cidades monitoradas pelo Índice FipeZap foi de R$ 8.886/m2, no caso de imóveis comerciais à venda, e de R$ 37,44/m2, no caso de imóveis para locação. Entre as cidades monitoradas, Rio de Janeiro se manteve como aquela com o preço de venda de imóveis comerciais mais elevado em fevereiro (R$ 10.222/m2), enquanto São Paulo se destacou com o maior valor médio para locação do segmento comercial (R$ 44,28/m2).

Parte inferior do formulário – Quanto à rentabilidade do aluguel comercial, ou seja, o preço médio de locação dividido pelo preço médio de venda dos imóveis comerciais, houve ligeiro aumento frente ao patamar observado em dezembro de 2018. O retorno médio do aluguel comercial (anualizado) foi de 5,23% em fevereiro de 2019, superando a rentabilidade do aluguel residencial para o mesmo período (4,50%), bem como o retorno médio real de aplicações financeiras de referência.

Fonte: ibrafi.org.br

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Programa impulsionou a expansão de incorporadoras

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida foi importante catalisador de crescimento para incorporadoras como MRV Engenharia, Tenda e Direcional Engenharia nos últimos dez anos. Essas empresas já atuavam na baixa renda, mas o programa contribuiu para que ganhassem escala, aprimorassem processos, passassem a repassar, no momento da venda, os recebíveis dos clientes para os bancos parceiros e se tornassem geradoras de caixa.

“O Minha Casa representa, hoje, dois terços do mercado. Para as empresas de baixa renda, o mercado estaria limitado sem o programa”, diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. Segundo pesquisa do portal Zap, 56% dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo, em 2018, foram enquadrados no programa.

Em 2018, a MRV lançou 41.195 unidades, 75% acima do volume de 2008, último ano antes do anúncio do programa. Para efeito de comparação, em 2008, 52% das unidades lançadas pela incorporadora tinham financiamento enquadrado no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), parcela que foi de 97% no ano passado. Entre 2008 e 2018, o volume lançado pela Direcional, aumentou 97%, para 10.572 unidades.

“MRV, Tenda e Direcional usam pouco capital de giro, compram terrenos por permuta e têm estrutura de financiamento que permite o repasse na planta de forma relevante. As empresas puderam crescer e ficar menos alavancadas por causa do Minha Casa”, diz um analista setorial, ressaltando que a MRV (maior operadora do programa, com atuação principal na faixa 2) conseguiu montar estrutura de gestão de obras em todo o país.

Nos últimos anos, a companhia fundada por Rubens Menin se tornou a maior incorporadora do país, superando a tradicional Cyrela. “Sempre trabalhamos com habitação popular. Em 2007, tivemos o maior IPO [lançamento inicial de ações] do setor, em que levantamos R$ 1,2 bilhão. Depois, fizemos um ‘follow-on’ [oferta subsequente] de R$ 800 milhões. Teríamos crescido com ou sem Minha Casa, Minha Vida se fosse mantido o modelo anterior”, diz Menin.

O fundador do MRV ressalta que a habitação de baixa renda já contava com recursos do FGTS para a população com renda de até dez salários mínimos antes de o programa ser lançado em 2009. “O governo do PT criou a marca Minha Casa, Minha Vida e aprimorou o que havia, mas o FGTS sempre teve o papel de financiar a habitação popular”, afirma o presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro.

Para Menin, o principal ponto positivo do Minha Casa, Minha Vida foi sua elaboração “com a participação da iniciativa privada, que sempre esteve na mesa para conversar”. O Minha Casa foi elaborado por representantes do governo e da MRV, Gafisa (que havia comprado a Tenda), Cyrela, RNI Negócios Imobiliários (que se chamava Rodobens Negócios Imobiliários), Rossi Residencial, PDG Realty e WTorre entre os últimos meses de 2008 e março de 2009. “Qualquer país precisa de um programa de habitação popular. É uma atividade que gera emprego e desenvolvimento econômico”, diz Menin.

O presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, destaca que o Minha Casa “supre moradias para uma classe social que não tem alternativa” e resulta em superávit para a União. Segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em 2018, o superávit gerado pelas faixas 1,5, 2 e 3 foi de R$ 8 bilhões, considerando-se a arrecadação de R$ 8,9 bilhões em impostos diretos e indiretos e subsídios de R$ 900 milhões do Orçamento Geral da União (OGU).

“Em dez anos, o programa representou geração de empregos e impostos, o que aqueceu a economia, a infraestrutura, a segurança e a saúde pública, além de possibilitar financiamento a famílias”, diz o diretor de Relações Institucionais da Cury, Ronaldo Cury. A Cury – da qual a Cyrela tem 50% de participação – teve mais de 45 mil unidades contratadas pelo programa.

“Com pontos a serem corrigidos, o Minha Casa, Minha Vida é um dos programas habitacionais mais bem conduzidos do mundo”, diz Ribeiro. Em 2018, as faixas 2 e 3 responderam por 87% dos lançamentos da Direcional. A faixa 1 chegou a 60% da receita da Direcional, mas com a forte redução de contratações do segmento, ocorrida a partir 2015, as faixas 2 e 3 ganharam participação.

Para Mauro Bastazin, copresidente da HM Engenharia – incorporadora do grupo Camargo Corrêa com foco na baixa renda -, o programa tem de ser melhorado, mas não se pode prescindir dele. “É um projeto de estado, não de governo, que não pode ser descontinuado”, diz Bastazin. A HM atua, principalmente, nas faixas 2 e 3.

Mas operar no Minha Casa também tem desafios para as empresas, como margens apertadas e oscilações decorrentes dos momentos de inconstância na liberação de recursos do FGTS e do Tesouro Nacional. “A principal fragilidade é a sustentabilidade do FGTS. É difícil para as empresas soltar as amarras sem confiança de que haverá recursos disponíveis para financiar o setor lá na frente”, conta Osmo.

O não entendimento preciso de como operar recursos do FGTS, de se relacionar com a Caixa Econômica Federal , lançar produtos para a baixa renda e atuar em um segmento de giro elevado e margens baixas foram os fatores que levaram empresas que não atuavam no segmento a “ficar pelo caminho” na tentativa de atuar no Minha Casa, Minha Vida, segundo um analista setorial. Há pouco mais de um ano, tem havido novo movimento de retorno ao programa por incorporadoras com presença nas rendas média e alta.

O baixo retorno sobre patrimônio (ROE) – relação entre o resultado líquido e o patrimônio líquido – das incorporadoras que atuam no programa é outra dificuldade. “O ROE é inferior ao custo de capital que as empresas têm para operar”, diz Ribeiro. Os preços médios dos imóveis inferiores aos demais contribuiu para o aumento do volume vendido pelas participantes, mas resultaram também em margens pressionadas. “O grande desafio do setor é entregar rentabilidade”, afirma Ribeiro.

O presidente da Tenda ressalta que a receita das incorporadoras de baixa renda é deteriorada pela inflação, pois os preços dos imóveis não são ajustados pelo programa, apesar das altas dos insumos. Em 2018, a Tenda obteve ROE de 17%, ante 9,7% de 2017. Foi a primeira vez em que esse retorno ficou acima do custo de capital que a empresa tem para operar. “Ao longo de dez anos, a Tenda não entregou o retorno aceito pelos acionistas”, diz Osmo.   

Fonte: ibrafi.org.br

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Com futuro indefinido, Minha Casa faz dez anos

O programa Minha Casa, Minha Vida, que completa dez anos na próxima segunda-feira, vive momento de indefinição com a mudança de governo, mais reticente à concessão de subsídios para estimular setores econômicos, e forte crise fiscal. O que conta a favor do principal programa habitacional do país é ter permitido, desde sua criação, o acesso de mais de 5,5 milhões de famílias à casa própria e estimulado o interesse do setor privado por moradias de interesse popular, ou seja, que atendem ao público de menor renda. Mas, para potencializar os resultados, o governo precisa dar respostas aos principais problemas, como a falta de projetos de qualidade, principalmente, para a faixa 1, e de infraestrutura em locais onde parte dos empreendimentos são instalados, a invasão de imóveis vazios e a retomada das obras paradas em um cenário de recursos escassos.

Lançado em março de 2009 pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva, o Minha Casa, Minha Vida atende, atualmente, a famílias com renda de até R$ 9 mil. Pelos critérios do programa, quanto menor o orçamento familiar, maior o subsídio concedido pelo governo federal. Para famílias com renda de R$ 1,8 mil (faixa 1), por exemplo, o subsídio é correspondente a quase 100% do valor do imóvel e é bancado pela União. Para outras faixas, é oferecido financiamento com um desconto menor. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) custeia 90% desse subsídio e 10% é de responsabilidade da União.

Segundo balanço feito pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) a pedido do Valor, da criação do programa ao fim de 2018, foram contratadas 5,567 milhões de unidades e entregues 4,087 milhões. O programa atingiu seu pico de contratações em 2013 (912.407 unidades), sendo 537.185 para a chamada faixa 1.

A proposta de orçamento original do programa para este ano é a menor desde a sua criação, ao somar R$ 4,6 bilhões. O orçamento pode subir por meio de emendas parlamentares. Segundo fontes, esses recursos serão suficientes apenas para o governo bancar obras paradas ou que estão em execução dos imóveis da faixa 1.

Conforme o ministério, para garantir a execução do programa em 2019, a União deve discutir na chamada junta de execução orçamentária o cronograma de desembolsos e acabou com o limite mensal de pagamento a partir a partir deste mês. No início do ano, foram liberados R$ 100 milhões para o FGTS, que atende às faixas 1,5, 2 e 3 do Minha Casa, e outros R$ 200 milhões para o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), responsável pelo faixa 1, para garantir o funcionamento do programa.

O ministério informou, por meio de nota, que o programa é prioridade do governo do presidente Jair Bolsonaro e que a pasta tem trabalhado no aperfeiçoamento da Política Nacional de Habitação, buscando integrar o Minha Casa às demais diretrizes do governo. “O objetivo é focar na qualidade do ambiente construído e em estratégias acopladas ao desenvolvimento, para atender às necessidades da população beneficiada”, declarou o MDR, sem fornecer detalhes.

Em janeiro e parte de fevereiro ano, houve mais dificuldade nas contratações e nos repasses dos recebíveis dos clientes para os bancos em decorrência de impactos da mudança de governo, como a incorporação do Ministério das Cidades pelo Ministério do Desenvolvimento Regional. Segundo incorporadoras que atuam no programa, a partir de meados de fevereiro, os repasses melhoraram em relação a janeiro, e a expectativa é de volta à normalidade já neste mês.

As contratações do Minha Casa, Minha Vida começaram a desacelerar e mudar o foco (para famílias com renda um pouco maior) entre 2015 e 2016 com a deterioração das contas públicas e a demora na regulamentação da segunda etapa do programa no governo da então presidente Dilma Rousseff que dependia de aprovação do Congresso Nacional.

Em 2015, o governo chegou a empurrar para o FGTS o custo dos subsídios concedidos às famílias de menor renda (faixa 1) para a compra do imóvel no âmbito do Minha Casa, assim como para ajudar a colocar em dia pagamento atrasados às construtoras. Além disso, o governo não repassou o corresponde a 10% que teria de assumir desses subsídios para financiamento das famílias com faixa de renda um pouco mais alta, o que se tornou dívida junto ao FGTS. Posteriormente, a operação foi considerada uma “pedalada fiscal”. Em 2016, dada a falta de recursos para operar a chamada faixa 1, foi criada a faixa 1,5 – mescla de financiamento com subsídios da União – para famílias com renda até R$ 2,6 mil.

No entendimento do fundador da MRV Engenharia, Rubens Menin, enquanto as faixas 2 e 3 são sustentáveis, a faixa 1 consumiu “muito dinheiro” e resultou em empreendimentos de baixa qualidade, com localizações ruins. “A faixa 1 foi usada como plataforma política, sem critério, em todos os governos”, afirma Menin.

Para atenuar problemas relacionados à escassez de recursos do FGTS que costumam ocorrer nos últimos meses do ano, os subsídios para a faixa 1,5 foram reduzidos, no fim de 2018, e estabelecidos limites para financiamentos para o segmento por projeto. As incorporadoras de baixa renda reduziram o que pretendem direcionar para a faixa. Na Tenda, a faixa 1,5 vai responder por patamar de 20% a 30% das vendas em 2019, ante 55% em 2018. A MRV, que lançou cerca de 22% no segmento, no ano passado, deve nele ter menos de 10% das unidades em 2019. Na Direcional Engenharia, a faixa 1,5 deve ficar com fatia de 12% a 15% das vendas, ante expectativa inicial de 20%.

Na avaliação do ex-ministro das Cidades do governo Michel Temer, Alexandre Baldy, que hoje ocupa o cargo de secretário estadual de Transportes Metropolitanos de São Paulo, é ” preciso repensar o programa, trabalhar as faixas 1 e 1,5 para família que moram em áreas de risco e ou em condições vulneráveis”. Já o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, disse que “o maior desafio é consolidar o programa, de forma perene, e com sustentabilidade”.

A ex-secretária nacional de habitação do Ministério das Cidades, Henriqueta Arantes, que é consultora da CBIC, afirma que o programa possibilitou que o setor privado pensasse em executar habitação popular. O programa deu escala ao mercado imobiliário para ajudar a enfrentar o déficit habitacional no país, que atingiu 7,77 milhões de moradias em 2017, aponta a Fundação Getúlio Vargas (FGV). Trata-se do maior número desde 2007. Para Henriqueta, o programa precisa se atualizar e fazer com que estados e municípios passem a promover a infraestrutura necessária a empreendimentos da baixa renda.

Fonte: abecip.org.br

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Apartamentos do ‘futuro’ são aposta do mercado imobiliário

Lançamentos trazem chuveiro com caixa de som bluetooth embutida e luzes de acionamento programado, ao estilo casa dos Jetsons

Você deixa o carro elétrico carregando na garagem, destranca a porta de casa usando apenas a digital e abre as cortinas da sala por comando eletrônico. Na hora do banho, canta debaixo de um chuveiro que toca sua playlist favorita via bluetooth e depois se enrola na toalha que o ponto de toalheiro mantém sempre aquecida. As luzes do quarto já estão programadas para acender assim que você entra – e bem de leve, pois no fim do dia você gosta mesmo é de uma iluminação mais relaxante.

Parece um episódio dos Jetsons ou cena de De Volta Para o Futuro? Pois não é. Essa tecnologia já compõe o pacote de muitos novos empreendimentos imobiliários em São Paulo. Antes itens de luxo, agora são facilidades que conversam também com questões como segurança, comodidade, economia e sustentabilidade – preocupações nada futuristas, por sinal.

Adaptar a planta do imóvel às necessidades e ao estilo de vida do cliente foi uma das sacadas da incorporadora Tegra. Por meio do programa Tegra ID, as personalizações são feitas ainda na fase de construção. Localizados em bairros como Perdizes, Jardins, Moema e Brooklin, os sete prédios que vão subir nos próximos anos trazem opções que vão de aquecimento de piso nos banheiros, aspiração central e infraestrutura de desembaçador de espelhos a fechaduras eletrônicas, automatização das persianas e biometria nos elevadores e na entrada de serviço.

“A tecnologia vem para facilitar e resolver o dia a dia”, observa Deborah Seabra, economista do Grupo Zap, portal de imóveis que organiza o Conecta Imobi, congresso de tecnologia do setor imobiliário. “Quem procura esse tipo de imóvel geralmente é um público mais jovem, que já nasceu em um berço tecnológico, mas também tem um pessoal de gerações anteriores, com um poder aquisitivo mais alto, que se identifica com o conforto e a praticidade que a automação traz.”

A economista diz acreditar que esses empreendimentos estão de olho não apenas no presente, mas no que está por vir. Ter um carro elétrico hoje em dia, por exemplo, ainda é para poucos, mas em alguns anos talvez não seja mais. “Outra facilidade que em breve vai ser realidade na grande maioria das casas é a central de controle, que permite que a pessoa comande tudo com um clique”, explica. Ou seja, sem mais aquela história de esquecer luz acesa, ferro de passar roupa ligado ou torneira pingando.

A Max Haus, que cria produtos imobiliários customizados, desenvolveu até um aplicativo para cuidar disso tudo à distância, a partir do smartphone. “Muitos controles para diferentes tipos de equipamentos é coisa do passado, nada cômodo e pouco funcional”, diz o diretor Luiz Henrique de Vasconcellos. De onde estiver, a pessoa programa como quer que cada detalhe aconteça: quais pontos de luz se acendem a que horas e com que intensidade, em que momento o tablet liga para tocar uma música em determinado volume, temperatura dos ambientes, trava das portas, ar condicionado, tudo.

Dá até para controlar remotamente os eletrodomésticos, programando-os para ligar e funcionar pelo tempo desejado. Luiz Henrique entende que a automação antes era encarada como item de luxo porque a instalação envolvia muita quebradeira e refações no imóvel – custos altos. Por isso a central da Max Haus já vem toda pronta. “A automação, quando bem utilizada, sempre gera economias e é mais sustentável.”

A empreiteira Eztec também aposta nessa direção. Dois dos edifícios que estão a caminho – o Le Jardin Ibirapuera e o Z. Pinheiros – contarão com recursos tecnológicos projetados para uma vida mais conectada. Os moradores terão opções inteligentes como acesso a wi-fi nas áreas comuns, vaga para carregamento de carro elétrico e elevador com controle de acesso.

Outra que já incorporou a tecnologia ao cotidiano do imóvel é a global Tishman Speyer, que está lançando o edifício Alameda Jardins. Além do pacote “básico”, que inclui fechadura biométrica, automação de persianas e irrigação eletrônica das jardineiras do apartamento, a empresa norte-americana oferece oito bicicletas elétricas em sistema “bike sharing”, para uso compartilhado dos condôminos.

A tecnologia também estará presente na academia do prédio, onde os equipamentos serão conectados aos gadgets dos usuários, com programas e aplicativos que medem a performance e sistema de som. É no Alameda Jardins, aliás, que os chuveiros do apartamento terão caixas de som bluetooth embutidas. “As pessoas hoje procuram um empreendimento que já esteja preparado para dialogar com o estilo de vida delas”, afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer no Brasil.

“Este estilo de vida tem a ver com modernidade, por isso é cada vez mais necessário aliar uma tecnologia que facilite o dia a dia a questões como mobilidade e compartilhamento. Não se trata mais de tendência. Já é uma realidade.”

Fonte: economia.estadao.com.br